您的信用评分是购房过程中最重要的数字之一，但您看到的广告分数阈值是最低值，而不是目标。满足最低要求即可让您入门。超过它就决定了利率，超过30年的抵押贷款可能意味着数万美元的差异。这正是贷方在 2026 年按贷款类型寻找的目标。
按贷款类型划分的最低分数
每种主要抵押贷款产品都有不同的信用评分要求，了解哪个计划适合您的情况是规划购买时间表的第一步。
- 联邦住房管理局贷款： The Federal Housing Administration requires a minimum FICO score of 580 to qualify for the 3.5% down payment program. Borrowers with scores between 500 and 579 can still qualify, but must put 10% down. Below 500, FHA loans are not available.
- 传统贷款：由房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 支持，传统贷款至少需要 620。大多数贷方都会提出额外要求，您会发现更好的产品从 640 左右开始。
- VA 贷款：退伍军人事务部没有设定最低信用评分，但绝大多数发放 VA 贷款的贷方都要求至少 620 分。一些专门的 VA 贷方的信用评分会低至 580 分，但条件会较差。
- 美国农业部贷款：对于符合条件的农村房产，美国农业部贷款通常要求最低分数为 640，但对于较低分数存在一些人工承保例外情况并带有补偿因素。
- 巨额贷款：这些贷款超出了合格贷款限额（在大多数地区，2026 年单户住宅的贷款限额约为 766,555 美元）。大型贷方通常要求 700 或更高，其中许多人更喜欢 720 以上。
获得良好利率所需的分数
达到最低分数即可获得批准。但你的利率——以及你的住房总成本——会随着你的分数而急剧变化。这是大多数文章都低估的信贷和抵押贷款对话的一部分。
考虑一笔 350,000 美元的 30 年期传统抵押贷款。 680分和740分之间的利率差异通常约为0.5个百分点。这半个百分点相当于每月多支付约 110 美元。 30 年来，对于同一栋房子，相同的贷款金额，所支付的额外利息超过 39,000 美元，唯一的区别是您的信用评分。
2026 年的费率等级通常与这些分数范围一致：
- 620–639：传统借款人可获得的最高利率；通常使用 FHA 更好
- 640–679：高于平均水平；已获批准但未达到最佳条件
- 680–719：价格优惠；接近开始有意义的节省的层级
- 720–759：非常优惠的价格；主要贷方的定价通常会在此处有所改善
- 760+：大多数贷方提供的最佳利率
如果您目前的分数为 680，并且您有 6-12 个月的时间才想购买，那么花这段时间达到 720+ 可以为您节省的费用远远超出您的预期。数学上几乎总是倾向于等待几个月来提高你的分数，而不是立即以更高的价格购买。
贷方实际上会拉到哪个分数？
您在免费监控应用程序上看到的分数与抵押贷款机构实际使用的分数之间存在重要区别。大多数抵押贷款机构都会提取一份三重合并报告——他们从所有三个机构（Equifax、Experian、TransUnion）中提取，并使用三个机构的中间分数来进行资格审查。如果您与共同借款人联合申请，他们将使用两个中间分数中较低的一个。
用于抵押贷款的评分模型也不同于 FICO Score 8（大多数监控应用程序显示的结果）。抵押贷款机构通常使用较旧的模型：FICO Score 2 (Experian)、FICO Score 4 (TransUnion) 和 FICO Score 5 (Equifax)。这些模型对因素的权衡可能与最新的 FICO 8 或 9 模型略有不同。 VantageScore 一般不用于抵押贷款资格。
实际含义：您从 Credit Karma 或银行应用程序获得的“信用评分”可能与抵押贷款机构看到的不匹配。要获得准确的购买前信息，请考虑直接从 myfico.com 获取您的 FICO 抵押贷款评分。
私人抵押贷款保险和您的分数
如果您的传统贷款首付低于 20%，您将需要缴纳私人抵押贷款保险 (PMI)。许多买家没有意识到 PMI 利率也按信用评分分级。对于相同的贷款价值比，680 的借款人比 760 的借款人支付更高的 PMI 利率。这增加了您在购买前提高分数的财务理由。
FHA 贷款需要抵押贷款保险费 (MIP)，无论首付或信用评分如何，但 FHA MIP 费率不会像 PMI 那样因信用评分而变化。这是 FHA 有时比传统借款人在 580-640 范围内更具成本效益的原因之一，尽管有保险要求。
购买前 12 个月应该做什么
如果您计划在明年内购买，则一组特定的信用行为可以在该关键窗口期间保护您的分数。抵押贷款承销商会密切关注最近的信用记录，某些看似合乎逻辑的举措实际上可能会损害您的申请。
申请前12个月内要做的事情：
- 提取所有三份信用报告并对任何错误提出异议——这是影响最大的单一行动
- 积极偿还信用卡循环余额；如果可能的话，将利用率降低到 10% 以下
- 继续按时支付每个帐户，无一例外
- 检查您的信用报告是否有任何欺诈账户或不熟悉的查询
申请前12个月内应避免的事情：
- 不要开立新的信用卡或承担新的分期付款债务——严格的查询会暂时降低您的分数，而新账户会给承销商发出危险信号
- 不要关闭旧信用卡——关闭账户会减少您的可用信用，提高利用率，并可能缩短平均账户寿命
- 不要共同签署任何其他人的贷款——该债务会出现在您的报告中并影响您的债务与收入比率
- 不要在没有文件的情况下进行大额现金存款——承保人会质疑来源
- 不要在申请前就换工作——贷方希望有 2 年以上稳定的工作经历
提高自己的信用并没有什么坏处
购房者不必要的焦虑来源之一是检查自己的信用会损害他们的分数。这是一个神话。通过 Annualcreditreport.com、myfico.com 或任何监控服务提取您自己的信用报告或评分是一种软查询，对您的信用评分绝对没有影响。
短时间内（通常为 14-45 天，具体取决于评分模型）内的多次抵押贷款资格预审查询也被视为出于评分目的的单次查询。我们鼓励贷方之间进行利率选择，并且不会惩罚您。不要让对查询的恐惧阻止您比较抵押贷款利率。
债务与收入（DTI）比率与抵押贷款资格中的信用评分同样重要。即使您的信用评分为 760，如果您的每月债务付款加上拟议的住房付款超过您每月总收入的大约 43%，贷款机构也不会批准抵押贷款。为了成功申请，这两个因素都必须具备。结果因贷方、贷款计划和个人财务状况而异——这些是一般准则，不保证任何特定利率或批准结果。